سعید صفارائی / حجت نظافتی رئیس اتاق اصناف نیشابور گفت: سال گذشته قیمت مسکن در نیشابور افرایش چشم گیری داشته است. رئیس اتحادیه صنف مشاوران معاملات املاک نیشابور اظهار کرد: افزایش بهای عوارض صدور پروانه ساختمانی و کمبود زمین مناسب جهت ساخت و ساز در طرح جامع شهری از دلایل اصلی افزایش بهای مسکن در نیشابور است.
وی افزود: به این مورد هم باید توجه داشت که قیمت بسیاری از متریال ساختمانی و تجهیزات نصبی در واحدهای ساختمانی به طور مستقیم با قیمت دلار ارتباط دارد و افزایش قیمت دلار موجب گران شدن این کالاها شده است. ضمن اینکه درسال گذشته قیمت میلگرد و آهن افزایش چشم گیری داشته است که تمام این موارد در افزایش قیمت مسکن و آپارتمان تأثیرگذار بوده است.
مشاورین املاک در بالا رفتن اجاره بهاء نقشی ندارند
وی گفت: تاثیر قیمت دلار بر برخی بازارها مانند خودرو آنی است ولی در بازار مسکن معمولا با یک فاصله زمانی ۶ماهه اثر گذار خواهد بود، اما نگرانی ما امسال در بخش اجاره‌بها است.
وی افزود: حدود یکهزاروشصت واحد صنفی مشاور املاک در شهرستان نیشابور وجود دارد که از این تعداد حدود ۷۰۰واحد در شهر نیشابور فعال است و بالغ بر ۹۰درصد از واحدهای صنفی مشاوران معاملات املاک نیشابور اجاره‌‌ای بوده و مستاجر می باشند.
وی افزود: مشاورین املاک نه تنها در بالا رفتن اجاره بهاء نقشی ندارند بلکه بالا رفتن قیمت اجاره مغازه اولین ضرر را متوجه همکاران مشاور املاک خواهد کرد. از سوی دیگر از نظر میزان معاملات انجام بدلیل رکود تورمی حاکم بر بازار و کمبود نقدینگی و رشد چشمگیر برخی بازار های مالی مانند ارز و طلا و خودرو میزان سرمایه گذاری در بخش مسکن و حجم معاملات کاهش چشمگیری داشته که این موضوع موجبات نارضایتی مشاورین املاک را بدنبال داشته است.
وی گفت: با توجه به اینکه تعیین اجاره‌بهای سالانه معمولا براساس قیمت ملک و در سه ماهه نخست سال تعیین میشود تعیین میشود، یکی از نگرانی های ما در سال جدید افزایش اجاره بهاء با توجه به افزایش قیمت مسکن خواهد بود که قطعا این موضوع فشار مضاعفی بر واحدهای صنفی خواهد داشت. تعطیلی واحدهای صنفی، کوچ کردن به خیابانهای فرعی، فعالیت در واحد صنفی با متراژ کمتر و درنهایت تعطیلی واحدصنفی از پیامدهای این افزایش قیمت اجاره بها خواهد بود.
نظافتی گفت: یکی دیگر از عوامل موثر بر افزایش قیمت مسکن در نیشابور، صدور پروانه‌های ساختمانی منوط به رعایت طبقات مجاز طبق طرح تفصیلی شهر نیشابور بوده است. لیکن کاهش ارتفاع و کم شدن تعداد طبقات این موضوع باعث شده مبلغ زمین سهم هر واحد بیشتر شده و این موضوع تاثیر مستقیم بر قیمت نهایی واحد، خواهد داشت.
وی اظهار کرد: برای جلوگیری از تورم در مسکن یا باید قیمت زمین کاهش پیدا کند یا قیمت واحدهای آپارتمانی و در کشور ما کاهش قیمت به سختی اتفاق می‌افتد ضمن اینکه به خاطر طرح جامع در نیشابور با محدودیت زمین مواجه هستیم و آمار بالاتر صدور پروانه ساختمانی در شهرداری منطقه یک نسبت به شهرداری منطقه دو ، نشان دهنده تمایل شهر به احداث واحد در مناطق جدیدتر بوده که اکنون شاهد ساخت و ساز گسترده در شمالی ترین نقاط داخل محدوده در نیشابور هستیم.
وی افزود: به دلیل کمبود عرضه زمین نسبت به تقاضا و کمبود زمین مناسب ساخت و ساز و سرمایه گذاری در شهر نیشابور چنانچه مشکل زمین‌های شمال بیمارستان حکیم حل شود در کنترل تورم مسکن نیشابور موثر خواهد بود.
وی درخصوص تاثیر مشاوران املاک بر افزایش اجاره‌بهای مسکن اظهار کرد: وقتی مالکی برای فروش یا اجاره دادن ملکش به مشاور املاک مراجعه میکند در صورت نپذیرفتن قیمت و اعتراض توسط مشاور املاک، مالک به فضای مجازی و سایتهایی نظیر دیوار مراجعه میکند.
وی درخصوص اقدامات انجام شده برای جلوگیری از افزایش نامتعارف اجاره‌بها گفت: درسال گذشته به واحدهای مشاور املاک ابلاغ شد از پذیرش فایل های اجاره با قیمت‌های نامتعارف اجتناب کنند که بسیار مورد استقبال قرار گرفت و در سال جدید هم مجددا اجرا خواهد شد، اما یکی از مشکلات در این حوزه اپلیکیشن‌هایی مانند دیوار است که باعث رشد کاذب قیمت‌ها و تورم میشود و هیچ نظارتی هم وجود ندارد.
قیمت مسکن در نیشابور کمتر از میزان واقعی است
هادی بلبلی نائب‌رئیس اتحادیه صنف مشاوران معاملات املاک نیشابور گفت: اگر پارسال شخصی اقدام به خرید مسکن مهر می‌کرد حداقل با ۶۰۰میلیون تومان می‌توانست صاحب خانه شود در حالی که امسال همان مبلغ حداقل ۲برابر شده و قطعا امسال هم با تورم مسکن روبرو خواهیم بود.
وی در پاسخ به این سوال که قیمت مسکن در نیشابور را نسبت به شهرهای همجوار چگونه ارزیابی می‌کنید اظهار کرد: در هر شهر شاخص‌هایی مانند تعداد جمعیت، آب‌وهوا، مهاجرپذیری بر قیمت مسکن تاثیرگذار است و در حال حاضر قیمت مسکن در نیشابور نسبت به مشهد و شهرهای همجوار هنوز کمتر از میزان واقعی است به عنوان مثال پارسال در سبزوار قیمت مسکن به راحتی متری ۳۰میلیون تومان معامله می‌شد در حالی که تازه امسال نیشابور به این قیمت رسیده است علاوه بر اینکه در نیشابور امکان مرتفع‌سازی وجود ندارد در حالی که در مشهد این امکان وجود دارد.
۳۰۰واحد آپارتمان خالی در نیشابور
وی با اشاره به اینکه حدود ۳۰۰واحد آپارتمان خالی در نیشابور وجود دارد گفت: تا پارسال امکان ساخت تا هشت طبقه در شهر نیشابور وجود داشت که سه طبقه آن براساس طرح تفصیلی بود و برای طبقات اضافی جریمه پرداخت می‌شد اما حالا دیگر این امکان وجود ندارد به عنوانومثال در زمینی به مساحت ۵۰۰متر در نیشابور ۶طبقه ساخته میشود اما در زمینی با همین مساحت در مشهد ۱۵ طبقه ساخته میشود به همین خاطر قیمت‌ها سرشکن میشود و قیمت مسکن هم افزایش چندانی پیدا نمی‌کند.
بلبلی گفت: زمین‌های پشت بیمارستان حکیم به دلیل وجود تعداد زیادی مالک شخصی با مشکلات فراوان مواجه است و دولت هم به دنبال زمین‌هایی است که یک مالک با تعداد مالکان کمی داشته باشد.
افزایش ۴۵درصدی هزینه صدور پروانه ساختمانی
سیدرضا کراری رئیس کمیسیون عمران، ترافیک، شهرسازی و بازآفرینی شهری شورای شهر نیشابور گفت: برای سال ۱۴۰۲ هزینه صدور پروانه ساختمانی براساس نرخ تورم اعلام شده از سوی بانک مرکزی ۴۵درصد افزایش یافت اما مصوب شد برای متقاضیان در صورت مراجعه تا پیش از پایان اردیبهشت ماه امسال با همان نرخ پارسال محاسبه شود.
وی اظهار کرد: میزان افزایش عوارض ساختمانی در حد تورم سال ۱۴۰۱ بوده و تاثیر چندانی در افزایش قیمت مسکن نخواهد داشت.
وی درخصوص وضعیت طرح تفصیلی شهر نیشابور گفت: حداقل هشت ماه دیگر برای تکمیل این طرح زمان می‌برد و تاکنون مغایرت‌ها در کل شهر تا پایان اسفندماه پارسال مشخص و به شهرداری اعلام شد و شهرداری هم اختلاف نظرهایش را مطرح کرد و در نهایت برای اداره راه‌وشهرسازی ارسال شد ضمن اینکه شورای شهر و شهرداری نمی‌توانند عملا در این طرح دخالت داشته باشند و پیمانکار این طرح طرف قرارداد راه‌وشهرسازی است.
وی افزود: قرارداد طرح تفصیلی نیشابور بیستم آبان ماه ۱۴۰۰ ابلاغ شد اما پول پیش‌پرداخت آن که باید بلافاصله پرداخت می‌شد در خرداد ۱۴۰۱ به شرکت مشاور به اسم «مهندسین مشاور نقش پیراوش» پرداخت شد در حالی که مدت این قرارداد یکساله بود و تا خرداد ۱۴۰۱ هم مشاور پیمانکار هیچ کاری انجام نداد و الان هم پیگیر تمدید قرارداد است و در جلسه‌ای که با دکتر خدایی معاون استاندار داشتیم قرار شد برای اتمام برنانه طی مدت مشخص از مشاور تعهد گرفته شود و قرار شد اولویت‌های شهرداری و شورای شهر در نظر گرفته شود و در مرحله نخست طرح تفصیلی شهرک را که مشکلات کمتری دارد طرف ۲ماه تا خرداد تحویل بدهد.
وی افزود: طرح جامع شهر نیشابور سال ۱۳۹۵ تهیه و سال ۱۳۹۶ ابلاغ شد و تا مدت آن ۱۰ساله است و اگر قرار باشد تغییری در آن صورت بگیرد باید در کارگروه امور زیربنایی یا کمیسیون ماده پنج مطرح و تصویب شود.
لازم به ذکر است طرح تفصیلی شهر نیشابور در سال ۱۳۸۵ ابلاغ شد و با وجود اینکه ۱۰ستل بعد باید طرح تفصیلی جدید ابلاغ می‌شد اما هنوز این طرح تدوین و ابلاغ نشده است.
درخصوص طرح جامع نیشابور هم این سوال را با رئیس کمیسیون عمران، ترافیک، شهرسازی و بازآفرینی شهری شورای شهر نیشابور مطرح کردیم که با توجه به اشاره رئیس اتاق اصناف نیشابور مبنی بر اینکه در شهر نیشابور با کمبود زمین مواجه هستیم آیا لزوم تغییر در طرح جامع نیشابور احساس نمی‌شود؟
وی در پاسخ گفت: این اعتقاد من و شما است اما مسئولیت طرح جامع با اداره راه‌وشهرسازی است و آن هم نا زمانی که دوره ۱۰ساله طرح جامع به پایان نرسیده باشد تغییری توانستم نمی‌دهند اما اکر اصلاحی لازم باشد به صورت موردی و لکه‌ای انجام میشود و در این خصوص ۱۱۰هکتار از اراضی غرب حسین‌آباد به شهر نیشابور اضافه شد.
وی گفت: در حال حاضر تقاضای ۲۴هزار نفر از ۳۰هزار نفر برای مسکن ملی در نیشابور تایید شده و این تعهدی برای دولت ایجاد کرده است و در این رابطه هم تفاهم‌نامه‌ای با اداره راه‌وشهرسازی بسته شده که بر طبق آن به کسانی که در داخل شهر بیشتر از ۲ یا سه طبقه نمی‌توانند پروانه بگیرند، در صورت ساختن طبقات اضافه اگر ۳۰درصد از ملکشان را به متقاضیان مسکن ملی واگذار کنند پروانه داده میشود.
داود کمیلی‌پور رئیس شورای شهر نیشابور در آخرین جلسه علنی شورای شهر در سال ۱۴۰۱ گفته بود: ۱۰نفر از انبوه‌سازان نیشابور حدود ۶۳هزار مترمربع درخواست صدور پروانه ساختمانی داشتند که اگربرای این میزان متری ۱۰میلیون تومان هزینه شود بالغ بر ۶۳میلیارد تومان در نیشابور سرمایه‌گذاری خواهد شد.
